Những năm gần đây nhu cầu mua chung cư trở nên sôi động và phong phú nhưng cũng không ít tình huống khóc dở mếu dở bởi nhà mua đã lâu mà tầng mãi chưa lên. Vậy làm thế nào để giảm thiểu những rủi ro khi mua nhà chung cư? Câu hỏi này chắc chắn là mối trăn trở của nhiều gia đình khi cân nhắc lựa chọn loại hình này. Bài viết là sự tổng hợp, tích lũy kinh nghiệm mua nhà của chính tác giả cũng như quá trình tác giả tìm hiểu sàng lọc khi mua nhà và các vấn đề liên quan đến nhà chung cư
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật xung quanh khu vực căn hộ sẽ mua
Nhiều người cho rằng chất lượng chính căn hộ mình ở mới là quan trọng nhất nhưng sự thực không hề như bạn nghĩ.
Đã có nhiều hộ sau khi đến ở mới phát sinh nhiều bất cập bởi hạ tầng kỹ thuật thiếu thốn hay dang dở chưa xong. Vậy nên bạn đừng bao giờ xem thường yếu tố quan trọng này nhé.
Cơ sở hạ tầng đường xá thuận tiện, không hoặc ít tình trạng ách tắc giao thông, úng ngập nước mùa mưa, hay việc cắt điện cắt nước có thường xuyên hay không là các yếu tố bạn nên xem xét cẩn trọng.
Khu chung cư bạn mua có thuận tiện tới chỗ làm không là yếu tố được rất nhiều người cân nhắc, nhưng theo mình không nên đặt nên hàng đầu. Bởi tương lai, chúng ta cũng sẽ như Mỹ như nhiều nước khác, việc người bang này đi làm ở bang kia không phải là quá xa xôi nữa, nhất là khi Việt Nam đang tiến tới một đất nước không còn xe máy mà phát triển mạnh hệ thống xe buýt, tàu điện. Vậy vấn đề nào bạn nên cân nhắc?
Khu chung cư bạn dự định mua có gần trường học, bệnh viện, siêu thị, chợ hay không? Đây mới chính là điều bạn nên cân nhắc khi mua nhà.
Hợp đồng mua bán căn hộ
Hợp đồng mua bán căn hộ rất quan trọng, bởi nó là thứ ràng buộc và nếu không cẩn thận bạn sẽ chịu thiệt thòi bởi những yếu tố tinh vi trong bản hợp đồng mà bạn không lường trước được.
Dễ nhận thấy rằng hợp đồng mua bán thường do bên bán đề ra nên sẽ có lợi nhiều cho bên bán và ít khi bên mua có thể điều chỉnh hay thay đổi. Tuy nhiên, là người mua, bạn cần chú ý đến thực tế này và dành sự quan tâm đáng kể cho nó trước khi đặt bút ký hợp đồng.
Tuy việc sửa đổi hợp đồng là rất khó có thể thay đổi được nhưng bạn vẫn nên cân nhắc xem xét các nội dung sau:
- Giá cả và điều kiện thanh toán: Nội dung này đặc biết quan trọng trong trường hợp bạn ký hợp đồng mua bán khi dự án còn dở dang. Bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cam kết chất lượng công trình, thời điểm bàn giao, phụ lục đính kèm cần mô tả đầy đủ mức độ hoàn thiện của căn hộ và các tiện ích đi kèm.
- Quy định quyền lợi và nghĩa vụ: Ngoài những điều kiện cơ bản thì bạn nên xem xét các yếu tố đi liền với quá trình sử dụng và ở của mình như: được sử dụng chỗ để xe, những tiện ích công cộng, được lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ về điện thoại, truyền hình, internet với mức phí thỏa thuận; được yêu cầu bảo hành, bảo trì công trình; được tự thay đổi, sửa chữa hoàn thiện căn hộ và các quyền khác (nếu có).
Bàn giao nhà
Lưu ý cuối cùng với bạn khi mua nhà chung cư chính là các điều kiện bàn giao nhà và các nội dung về thông số kỹ thuật, vật tư vật liệu sử dụng đối với căn hộ của bạn.
Rất nhiều người thường xem qua loai bởi danh mục sử dụng vật tư vật liệu của căn hộ là phụ lục đính kèm khá dài. Thường mọi người chỉ quan tâm đọc về tiến độ bàn giao, giấy tờ khi bàn giao mà quên mất nội dung chi tiết của nội thất khá quan trọng.
Việc nghiên cứu kỹ các nội dung này cũng là một cơ sở để cân nhắc khi mua nhà bạn nhé
Chủ đầu tư dự án thế nào?
Chắc không cần nói ai cũng hiểu, một chủ đầu tư đàng hoàng tử tế và một chủ đầu tư lừa đảo, lươn lẹo có ảnh hưởng thế nào tới chính chất lượng căn hộ bạn mua và cuộc sống sau này của gia đình bạn khi về ở.
Đã có rất nhiều dự án giấy, Chủ đầu tư sau khi nhận tiền giả vờ xúc tiến dự án một thời gian nhưng thực tế dự án không hề được khởi động mà chỉ là chiêu trò để lấy tiền từ nhà đầu tư và người mua hay dự án vẫn triển khai như chủ đầu tư từ lúc nào đã thay đổi thiết kế so với thiết kế chào bán, v.v…
Dự án Tokyo Tower (Vạn Phúc, Hà Đông) Chủ đầu tư yêu cầu người mua nhà phải làm đơn nếu muốn thi công đúng thiết kế ban đầu, đây quả là một sự nực cười bởi thi công đúng thiết kế là quy định của Pháp luật mà ở đây muốn nhà thầu thi công đúng thiết kế người mua nhà lại phải làm đơn xin? Đúng là việc lạ lùng như bài vè ngược của trẻ nhỏ.
Hay như việc hàng trăm người dân dự án Happy Star Tower (phường Giang Biên, quận Long Biên, Hà Nội) tố chủ đầu tư là Công ty TNHH Vintep Hà Nội đã có nhiều sai phạm, quảng cáo một đằng, thực hiện một nẻo, chẳng khác gì lừa đảo khách hàng.
Một kiểu lừa đảo khác của Chủ đầu tư tại Tổ hợp dự án NoXH và Căn hộ thương mại tại phường 15 quận Tân Bình (TP.HCM) với tên gọi Tan Binh Apartment. Sau nhiều lần lỗi hẹn bàn giao, thì người mua bất ngờ phát hiện chủ đầu tư của dự án là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Bình rao báo căn hộ với tên gọi mới là Tan Binh Tower.
Để kể hết các mánh khóe của những chủ đầu tư không đàng hoàng thì có lẽ là rất rất nhiều. Vậy nên yếu tố nhân cách chủ đầu tư cũng là một cân nhắc khi lựa chọn mua nhà bạn nhé.
Lựa chọn vị trí căn hộ
Một nhà đầu tư bất động sản nổi tiếng đã từng tiết lộ: “Ba yếu tố quan trọng nhất của một bất động sản đó chính là “ vị trí, vị trí và vị trí ”, do đó lựa chọn vị trí căn hộ mua không chỉ mang yếu tố phong thủy tinh thần mà còn bao hàm cả yếu tố kinh tế (khi bạn muốn bán mà không muốn mất giá chẳng hạn).
Tùy vào nhu cầu sử dụng và mục đích của mình mà bạn có thể lựa chọn vị trí căn hộ theo thứ tự ưu tiên nào.
Có người thì ưu tiên khoảng cách và thời gian, tức từ khu dự án đến trung tâm thành phố. Tuy nhiên, khoảng cách không phải là tất cả, nếu dự án ở vùng ngoại ô, nhưng hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện, thiết kế đẹp thì bạn cũng nên cân nhắc.
Nhiều người rất coi trọng phong thủy. Chính vì lẽ đó, có không ít chủ đầu tư như Vingroup, Phú Mỹ Hưng… đã mạnh tay đầu tư trong khu đô thị của mình những dòng sông, ngọn núi nhân tạo. Sự đầu tư này thực sự không uổng phí và đã làm gia tăng giá trị cho dự án lên bội phần. Nếu ngân sách không cho phép bạn mơ mộng, thì với kinh nghiệm mua nhà đất này bạn hoàn toàn có thể tự lựa chọn một dự án có địa thế đẹp với một mức giá hợp lý.
Ngoài ra lựa chọn vị trí căn hộ cũng có nghĩa là bạn phải để ý đến môi trường, hệ thống hạ tầng, khu đỗ xe, hệ thống báo cháy và an ninh, tiện ích công cộng của tòa nhà cùng các dịch vụ đi kèm, hướng nhà, hướng ban công (có nắng nóng hay không), các tiêu chuẩn thiết kế căn hộ của dự án (Thiết kế bên trong, hệ thống kỹ thuật trong căn hộ có đầy đủ và hợp lý không? Trong căn hộ có những thiết bị gì? Các điểm chờ để đấu nối các thiết bị khác có đầy đủ không? Hành lang bên ngoài có rộng không? Cầu thang bộ và thang máy có thuận tiện cho người sử dụng không?)
Nguồn lực tài chính
Dù có ít hay nhiều thì vấn đề tài chính luôn là vấn đề quan trọng khi cân nhắc mua nhà dù là chung cư hay nhà đất.
Số ít người khi mua nhà không vay mượn (vay ngân hàng, vay bạn bè, người thân), đa phần chúng ta đều cần đến một khoản vay mượn để chuẩn bị cho cuộc mua sắm lớn này. Và phần lớn sẽ chọn nguồn vay từ các gói hỗ trợ của Ngân hàng.
Thông thường các gói hỗ trợ khi đưa ra từ ngân hàng hay từ Chủ đầu tư kết hợp với một số ngân hàng đều rất hấp dẫn. Và nếu không cẩn thận bạn sẽ rất dễ rơi vào “bẫy mua sắm” này bởi những từ có cánh nếu như không cẩn thận tính toán.
Kiểm tra lãi suất, dao động lãi suất trong thời gian cho vay của gói với khả năng tài chính chi trả của gia đình bạn là điều rất cần thiết. Không phải năm đầu hay năm năm đầu mà bạn nên thử vạch ra một chiến lược của cả gói vay đó (10 năm, 15 năm hay 20 năm thì lộ trình trả tương ứng bạn dự kiến thế nào?).
Nhiều người thường tặc lưỡi tính ngắn vì biết cuộc sống sau này thế nào cứ mua đã. Điều này thực sự rất sai lầm. Có rất nhiều người cố vay một khoản ngoài tầm với và sau 1, 2 năm đầu gồng mình trả lãi trả gốc bắt đầu đuối sức, thắt lưng buộc bụng nhin ăn nhịn mặc,… cuộc sống trở nên căng thẳng.
Vậy nên điều quan trọng nhất là xác định khả năng vay, khả năng mua, và vạch kế hoạch chi trả hợp lý, tốt nhất là bạn nên chuẩn bị một khoản tiền khoảng 50-70% giá trị căn hộ muốn mua và vay số thiếu còn lại thì sức ép tài chính sẽ giảm đi rất nhiều
Các vấn đề pháp lý của dự án đã đủ chưa?
Khi các yếu tố về nguồn lực tài chính, về cơ sở hạ tầng, về Chủ đầu tư đã được xem xét thì một vấn đề cực kỳ quan trọng trước khi bạn cân nhắc mua nhà chính là căn cứ pháp lý của dự án. Nếu không rà soát tính hợp pháp của bất động sản, có thể bạn sẽ rơi vào tình trạng mất “cả chì lẫn chài” vì dự án bị thu hồi hoặc vướng các yếu tố pháp lý.
Vậy bạn cần tìm hiểu những giấy tờ pháp lý nào?
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Chủ đầu tư
- Công văn giao đất của UBND thành phố/tỉnh sở tại.
- Giấy phép đầu tư dự án.
- Giấy phép xây dựng: Thẩm định thiết kế cơ sở, chiều cao, mật độ.
- Quyết định cho phép triển khai dự án của UBND thành phố/tỉnh
Phí quản lý chung cư
Tại sao mình lại tách nội dung này ra riêng để nhấn mạnh sự quan trọng của loại phí này? Bởi lẽ đây là loại phí đi cùng chúng ta từng tháng khi quyết định mua chung cư. Là số tiền chúng ta sẽ mất đi hàng tháng đều đều mà nếu nhìn về lâu dài con số quả thực không hề nhỏ.
Vậy cần phải xem xét trên các khía cạnh như nào? Dựa vào đâu để xem xét?
Câu trả lời là vào “luật”, vào quy định của nhà nước, vào tình hình của các dự án đã hoạt động lân cận, v.v… Và xem xét ở các nội dung:
- Điều khoản về quản lý và sử dụng khu chung cư
- Mức phí quản lý
- Đơn vị quản lý
